Chuyển Nhượng HĐMB Căn Hộ Chưa Có Sổ Cho Anh Em Ruột 2026

Cập nhật: 05/11/2026

Đã mua lại căn hộ từ người khác bằng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán (HĐMB), nhưng chưa có sổ hồng, liệu có được tiếp tục chuyển nhượng cho anh chị em ruột?

Câu trả lời là CÓ, nếu căn hộ đáp ứng các điều kiện pháp luật. Đặc biệt, giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa anh chị em ruột thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành.

1. Căn hộ đã chuyển nhượng HĐMB một lần có được chuyển nhượng tiếp không?

Theo điểm g khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng HĐMB từ lần thứ hai trở đi được pháp luật cho phép.

Ví dụ:

Người A ký HĐMB căn hộ với chủ đầu tư.
Người A chuyển nhượng HĐMB cho người B, đã được chủ đầu tư xác nhận.
Người B muốn chuyển nhượng tiếp HĐMB cho anh/chị/em ruột là người C.

Giao dịch B → C được phép thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điều kiện cần đáp ứng

Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho cơ quan có thẩm quyền.
HĐMB gốc và hợp đồng chuyển nhượng trước đó hợp pháp.
Hợp đồng chuyển nhượng trước đã được chủ đầu tư xác nhận.
Căn hộ, hợp đồng không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng theo quy định.
Bảo đảm các điều kiện liên quan đến tranh chấp, kê biên và thế chấp.

Lưu ý: Nếu hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng đã được nộp, thông thường không thể tiếp tục chuyển nhượng theo thủ tục chuyển nhượng HĐMB này.

2. Chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ cho anh chị em ruột có mất thuế không?

Theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và khoản 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Quy định bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Khoản thuế, phí	Quy định
Thuế thu nhập cá nhân	Được miễn khi đủ điều kiện
Phí công chứng	Theo quy định
Phí chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng	Không được thu
Lệ phí trước bạ	Xác định khi thực hiện cấp sổ hồng

Lưu ý: Chuyển nhượng HĐMB và tặng cho căn hộ đã có sổ hồng là hai thủ tục khác nhau. Nếu thực tế chuyển giao không nhận tiền, cần thống nhất hình thức hợp đồng hợp pháp với công chứng viên và chủ đầu tư. Không tự ý ghi giá chuyển nhượng bằng 0 đồng hoặc lập giao dịch không đúng bản chất.

3. Hồ sơ chuyển nhượng HĐMB cho anh chị em ruột

3.1. Hồ sơ pháp lý căn hộ

Hợp đồng mua bán căn hộ gốc ký với chủ đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng HĐMB lần trước đã được chủ đầu tư xác nhận.
Hồ sơ những lần chuyển nhượng trước đó (nếu có nhiều lần).
Giấy tờ chứng minh số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Biên bản bàn giao căn hộ (nếu đã nhận bàn giao).
Giấy tờ giải chấp hoặc chấp thuận của bên có quyền liên quan nếu cần.

3.2. Hồ sơ cá nhân

CCCD hoặc giấy tờ định danh của bên chuyển nhượng và bên nhận.
Giấy khai sinh hoặc giấy tờ có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền chứng minh quan hệ anh chị em ruột.
Giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ xác định tài sản riêng hoặc giấy tờ liên quan đến đồng sở hữu nếu cần.

3.3. Hồ sơ kê khai miễn thuế

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu 03/BĐS-TNCN.
Hợp đồng chuyển nhượng HĐMB.
Giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột.
Những giấy tờ bổ sung theo yêu cầu hợp pháp của cơ quan thuế.

Theo Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC, thông tin miễn thuế được kê khai trên mẫu 03/BĐS-TNCN; giấy tờ chứng minh quan hệ được cung cấp theo quy định khi cơ sở dữ liệu chưa có thông tin phù hợp.

4. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng gồm 5 bước

Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý

Liên hệ chủ đầu tư để xác nhận:

Căn hộ chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng.
Người đang đứng tên nhận chuyển nhượng HĐMB là bên có quyền chuyển nhượng tiếp.
Không có vướng mắc ngăn cản giao dịch.

Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng HĐMB

Hai bên lập hợp đồng theo Phụ lục XI Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, hợp đồng phải được lập thành văn bản, số lượng theo thỏa thuận nhưng không ít hơn 6 bản. Nên kiểm tra số bản thực tế cần dùng với chủ đầu tư, cơ quan thuế và tổ chức công chứng.

Bước 3: Công chứng hợp đồng

Hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng HĐMB.

Bước 4: Kê khai miễn thuế thu nhập cá nhân

Nộp tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN và giấy tờ liên quan cho cơ quan thuế.

Sau khi cơ quan thuế xác nhận việc miễn thuế theo quy định, sử dụng giấy tờ kết quả xử lý để hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng.

Bước 5: Chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng

Nộp hợp đồng đã công chứng, hồ sơ HĐMB và giấy tờ chứng minh hoàn thành hoặc được miễn nghĩa vụ thuế cho chủ đầu tư.

Thời hạn xác nhận: 5 ngày làm việc kể từ khi chủ đầu tư nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Chủ đầu tư không được thu phí xác nhận chuyển nhượng HĐMB.

Sau khi được xác nhận, người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên mua theo HĐMB và các hợp đồng chuyển nhượng liên quan.

5. Tải mẫu hợp đồng và tài liệu làm hồ sơ mới nhất 2026

Dưới đây là các tài liệu cần thiết để thực hiện thủ tục.

Tài liệu 1: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng HĐMB căn hộ

Mẫu áp dụng: Phụ lục XI Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Hướng dẫn: Trong bản PDF Công báo, mẫu hợp đồng nằm tại trang 24–34 (số trang in). Khi điền mẫu cần đối chiếu quy định sửa đổi năm 2026.

Tài liệu 2: Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân 03/BĐS-TNCN

Mẫu áp dụng: Thông tư 89/2026/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

Khi kê khai, điền thông tin bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng và lý do miễn thuế theo hướng dẫn của mẫu.

Tài liệu 3: Giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột

Có thể sử dụng giấy tờ có giá trị pháp lý chứng minh hai người có chung cha mẹ, cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha.

Thông thường có thể chuẩn bị giấy khai sinh của hai người; trường hợp không đầy đủ cần sử dụng giấy xác nhận thông tin cư trú hoặc giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, theo yêu cầu của hồ sơ.

Căn cứ: Điểm e khoản 1 Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC.

Xem quy định hồ sơ miễn thuế tại Thông tư 89/2026/TT-BTC

Không có một mẫu đơn miễn thuế riêng bắt buộc cho tất cả trường hợp này; người nộp thuế khai thông tin miễn thuế theo tờ khai được quy định.

Tài liệu 4: Văn bản pháp luật hướng dẫn chuyển nhượng

Các đường link dẫn đến văn bản hoặc trang có tệp tải chính thức; riêng nguồn mẫu Word tờ khai thuế là trang tham khảo của Thư Viện Pháp Luật.

6. Một số câu hỏi thường gặp

Đã chuyển nhượng HĐMB một lần có chuyển nhượng tiếp được không?

Có. Pháp luật cho phép chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi nếu đáp ứng điều kiện, đồng thời phải cung cấp đầy đủ hồ sơ các lần chuyển nhượng trước.

Chủ đầu tư có được thu phí xác nhận chuyển nhượng không?

Không. Chủ đầu tư không được thu khoản kinh phí xác nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Anh chị em ruột chuyển nhượng HĐMB có phải đóng thuế TNCN không?

Được miễn nếu giao dịch đáp ứng quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa anh chị em ruột và hồ sơ chứng minh hợp lệ.

Căn hộ chưa có sổ hồng, đã nhận bàn giao, có chuyển nhượng tiếp được không?

Có thể, nếu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định.

Có cần người bán trước đây ký lại hợp đồng không?

Thông thường không, nếu lần chuyển nhượng trước đã hợp lệ và được chủ đầu tư xác nhận.

7. Kết luận

Căn hộ đã mua lại bằng hợp đồng chuyển nhượng HĐMB, chưa có sổ hồng, vẫn có thể tiếp tục chuyển nhượng cho anh chị em ruột khi đáp ứng đủ điều kiện.

Người thực hiện cần chuẩn bị HĐMB gốc, hồ sơ chuyển nhượng trước đó, giấy tờ cá nhân, chứng minh quan hệ gia đình và hoàn tất thủ tục công chứng, kê khai miễn thuế, xác nhận với chủ đầu tư.

Việc kiểm tra tình trạng hồ sơ cấp sổ hồng và hình thức giao dịch trước khi ký hợp đồng là đặc biệt quan trọng.